A imunidade de ITBI cobre a entrada de imóveis no capital social, mas não alcança o valor que excede o capital integralizado. Para quem monta holding, esse detalhe muda a conta.
O que aconteceu
No julgamento do Tema 796 da repercussão geral (RE 796.376/SC), o Supremo Tribunal Federal fixou a tese de que a imunidade de ITBI prevista no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. No caso concreto, uma empresa com capital de pouco mais de R$ 24 mil recebeu imóveis avaliados em mais de R$ 800 mil, e a diferença foi lançada como reserva de capital. O município entendeu que essa parcela excedente não estava imune e podia ser tributada.
O tema voltou ao centro do debate porque tribunais e municípios divergem sobre como aplicar essa tese, sobretudo diante da ressalva constitucional da atividade preponderante imobiliária, que é justamente o perfil de muitas holdings. Para enfrentar esse ponto específico, o STF reconheceu repercussão geral no Tema 1.348 (RE 1.495.108/SP), ainda em julgamento, sobre o alcance da imunidade quando a empresa tem como atividade preponderante a compra, a venda ou a locação de imóveis.
Esse é um daqueles temas em que o empresário ouve "tem imunidade" e acha que está tudo resolvido, quando na verdade o diabo mora no detalhe do valor.
O que o STF decidiu no Tema 796 tem duas camadas. A primeira é boa notícia: integralizar imóvel no capital social de uma empresa, em regra, não paga ITBI. A segunda é o alerta: a imunidade vale até o limite do capital integralizado. Se o imóvel vale mais do que o capital que ele forma, a diferença lançada como reserva pode ser tributada pelo município. Em uma holding patrimonial, onde se costuma colocar imóveis valiosos para formar um capital social modesto, essa diferença pode ser grande.
Tem ainda a discussão da atividade preponderante imobiliária, que é o coração de muitas holdings familiares. A Constituição traz uma ressalva para empresas cuja atividade preponderante é imobiliária, e os tribunais ainda divergem sobre como ela conversa com o Tema 796. O STF reconheceu repercussão geral no Tema 1.348 para enfrentar esse ponto, o que significa que o cenário ainda pode se mover. Quem está montando estrutura agora precisa planejar olhando para esse risco, e não torcer para que ele não apareça.
O recado prático é direto. Antes de jogar imóveis dentro de uma holding, faça as contas com cuidado: capital social compatível, avaliação bem fundamentada dos bens e leitura da legislação do município onde estão os imóveis. Holding bem planejada protege patrimônio e organiza a sucessão. Holding montada no improviso pode gerar uma cobrança de ITBI que ninguém esperava, justamente no momento em que o objetivo era economizar.
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