O STF começou a julgar em sessão presencial se a imunidade do ITBI na integralização de imóveis alcança empresas de atividade imobiliária. Sem tese definida, quem monta holding precisa decidir com o risco na mesa.
O que aconteceu
Em 2 de setembro de 2026, o Plenário do Supremo Tribunal Federal iniciou, em sessão presencial, o julgamento do RE 1.495.108, com repercussão geral reconhecida no Tema 1.348 e origem no Tribunal de Justiça de São Paulo. A questão é saber se a imunidade do ITBI prevista no art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição, que afasta o imposto na incorporação de imóveis ao capital social, também se aplica às empresas cuja atividade preponderante é imobiliária. O relator é o ministro Edson Fachin.
A sessão foi dedicada às sustentações orais e o julgamento foi suspenso, sem data definida para retomada. A Abrasf e os municípios de São Paulo e do Rio de Janeiro defenderam a cobrança nas empresas imobiliárias, com alerta para o impacto na arrecadação municipal. O Secovi-SP e a Federaminas sustentaram a imunidade para todas as empresas, e a Abrasce se opôs à tributação, citando o custo de formação de shopping centers. Segundo o Migalhas, o caso já havia passado pelo plenário virtual, em que o relator votou pela imunidade incondicionada e o placar chegou a 3 a 0 a favor do contribuinte antes do pedido de vista do ministro Gilmar Mendes.
A holding patrimonial com imóveis virou ferramenta comum de planejamento sucessório e de organização do patrimônio familiar, e quase sempre ela tem exatamente o perfil que está em julgamento: uma empresa cuja atividade é administrar, alugar ou vender imóveis. Por isso o Tema 1.348 interessa a muito mais gente do que parece. Quando comentei o Tema 796, eu já tinha alertado que a ressalva da atividade preponderante imobiliária era o ponto sensível. Agora o STF enfrenta o assunto de frente.
O primeiro cuidado é não ler o placar do plenário virtual como resultado. O julgamento está em curso e só termina com a proclamação da tese, e até lá posições podem ser mantidas, ajustadas ou revistas. Enquanto isso, vale o que cada município pratica, e muitos cobram o ITBI quando entendem que a empresa é imobiliária.
Quem está montando holding agora tem, na prática, três caminhos. Integralizar já, assumindo o risco de cobrança conforme a lei e a postura do município onde estão os imóveis. Aguardar a tese, se não houver urgência sucessória ou operacional. Ou integralizar e discutir a cobrança, o que exige análise do caso concreto, incluindo o valor atribuído aos imóveis, o capital a ser formado e o efeito do Tema 796 sobre o excedente. Não existe resposta padrão. Existe uma decisão que precisa ser tomada com os números na mão.
O erro que mais vejo é a holding montada a partir de modelo pronto, com a imunidade tratada como certa e sem ninguém ter olhado a regra do município. Planejamento patrimonial bem feito considera o cenário desfavorável antes de assinar a alteração contratual, e não depois de receber a guia do ITBI.
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