Para a Quarta Turma, a obrigação de pagar a taxa condominial segue o imóvel e nasce com o registro na matrícula.
O que aconteceu
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 2.147.665, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha, decidiu em outubro de 2025 que o comprador que já consta como proprietário na matrícula do imóvel responde pelo pagamento das cotas de condomínio, ainda que não tenha recebido as chaves nem a posse efetiva do bem. Para o tribunal, a partir do registro a pessoa já é condômino e, como tal, tem o dever de contribuir com as despesas do condomínio.
O fundamento usado foi o de que a obrigação de pagar o condomínio é do tipo propter rem, uma expressão técnica que significa que a dívida acompanha o imóvel e não depende de quem está morando nele. O STJ ressalvou, porém, que se o atraso na entrega das chaves for culpa da construtora ou do vendedor, o comprador pode cobrar deles os valores em uma ação própria de regresso, sem que isso atrapalhe o direito do condomínio de receber.
Esse é daqueles temas que parecem detalhe burocrático e viram dor de cabeça real. Imagine alguém que comprou um apartamento na planta, já registrou a escritura, mas a obra atrasou e as chaves não chegaram. Pela decisão do STJ, esse comprador já pode ser cobrado pelas taxas de condomínio, mesmo sem ter posto um pé no imóvel. Para quem não conhece a lógica jurídica, isso soa injusto à primeira vista, e por isso é tão importante entender o raciocínio.
A chave para compreender está na natureza da dívida de condomínio. Ela é considerada uma obrigação que gruda no imóvel, e não na pessoa. O condomínio precisa de dinheiro todo mês para funcionar (limpeza, água, segurança, manutenção), e seria inviável fazer essa estrutura depender de discussões sobre quem entregou ou não a chave. Por isso o STJ olha primeiro para quem está no registro: é dali que nasce a condição de dono.
O que isso muda na vida prática de quem compra imóvel? Primeiro, atenção ao momento do registro e ao que diz o contrato sobre a entrega das chaves e o início das despesas. Segundo, se houver atraso da construtora, guarde toda a comunicação, e-mails, contrato e comprovantes, porque são a prova para a ação de regresso contra quem deu causa ao atraso. A decisão não deixa o comprador desamparado, apenas separa duas relações: a dele com o condomínio e a dele com a construtora.
Meu conselho honesto é que ninguém assine compra de imóvel, especialmente na planta, sem ler com calma as cláusulas sobre prazo de entrega e responsabilidade pelas despesas. Cada contrato tem redação própria, e uma leitura jurídica prévia costuma evitar prejuízo bem maior lá na frente.
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