A Quarta Turma do STJ entendeu que a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias abrange as acessões. Quem constrói em imóvel alugado precisa negociar isso antes de assinar.
O que aconteceu
Em julgamento de 4 de agosto de 2026, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por maioria, no REsp 1.899.963/SP, que a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias prevista em contrato de locação alcança também as acessões, isto é, construções novas incorporadas ao imóvel. O relator era o ministro Antonio Carlos Ferreira, e a ministra Maria Isabel Gallotti ficou responsável pelo acórdão.
No caso, o locatário alugou um terreno vazio já sabendo que precisaria construir para explorar uma atividade empresarial desportiva, e assinou contrato com renúncia à indenização por benfeitorias. A maioria da Turma rejeitou a distinção entre benfeitoria e acessão para esse fim: a Lei 8.245/1991 usa o termo benfeitorias de forma genérica, sem disciplinar as acessões em separado, e a interpretação conforme a boa-fé e os usos do mercado locatício, nos termos dos arts. 113 e 114 do Código Civil, leva a concluir que a renúncia cobre ambas. O julgado se apoiou ainda no art. 35 da Lei de Locações e na Súmula 335 do STJ, que admite a validade da cláusula de renúncia.
Esse julgado mexe com um tipo de negócio muito comum: o empresário que aluga um galpão, um terreno ou uma loja no osso e investe pesado para colocar a operação de pé. Quadra, academia, estacionamento, restaurante, clínica. Na hora de assinar, a atenção vai para o valor do aluguel e o prazo, e a cláusula de benfeitorias passa como texto padrão. Agora ficou mais claro que ela pode custar a obra inteira.
A tese de que acessão é coisa diferente de benfeitoria tem base no Código Civil, e muitos locatários contavam com ela para recuperar o investimento no fim do contrato. O que a Quarta Turma disse é que, no ambiente da locação, o mercado não faz essa separação técnica, e quem alugou sabendo que teria de construir não pode depois alegar surpresa. Como a decisão foi por maioria, ainda há espaço para debate. Mas eu não apostaria o investimento de uma empresa numa interpretação favorável.
O erro que mais vejo é o locatário assinar a renúncia genérica e só depois pedir autorização para a obra, como se a autorização resolvesse a indenização. Não resolve. O caminho seguro é negociar antes: definir o que será construído, quem fica com a construção ao final, se haverá indenização, abatimento no aluguel ou prazo mínimo compatível com a amortização do investimento. E, para quem depende do ponto, alinhar essas cláusulas com os requisitos da renovatória, porque perder o contrato e a obra ao mesmo tempo é o pior dos cenários.
Do lado do proprietário, a decisão é favorável, mas não dispensa cuidado. Uma cláusula bem escrita, que trate expressamente de construções e acessões, evita que a discussão chegue ao Judiciário. Contrato de locação comercial com investimento relevante não é formulário de imobiliária. É um documento que precisa refletir a economia do negócio dos dois lados.
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